A marzo 2025 è stato pubblicato il primo Opacity Real Estate Ownership Index (OREO), realizzato da Transparency International insieme all’Anti-Corruption Data Collective (ACDC). Il report analizza il grado di trasparenza dei mercati immobiliari in 24 giurisdizioni, evidenziando quanto il settore sia esposto al rischio di riciclaggio di denaro a causa di dati poco accessibili e normative antiriciclaggio (AML) incomplete.
L’OREO Index prende in considerazione due dimensioni fondamentali: da un lato, analizza quanto siano disponibili e adeguati i dati relativi al settore immobiliare; dall’altro, valuta la copertura e l’efficacia del quadro normativo antiriciclaggio applicato al comparto
I risultati? Nessun Paese ha raggiunto il punteggio massimo, e dieci giurisdizioni hanno ottenuto meno di 5 punti su 10. Un quadro preoccupante, che evidenzia quanto il settore immobiliare resti un canale privilegiato per l’occultamento di capitali illeciti.
Il caso Italia: un sistema avanzato, ma con criticità sui dati e il Registro dei titolari effettivi sospeso
L’Italia si posiziona all’ottavo posto nell’OREO Index, dietro a Paesi come Sudafrica, Singapore, Francia e Germania. Il sistema antiriciclaggio italiano viene definito avanzato, ma persistono importanti criticità, in particolare legate alla disponibilità e tracciabilità dei dati immobiliari e alla trasparenza dei titolari effettivi.
Tra gli elementi positivi, l’Italia è uno dei pochi Paesi che richiede alle parti coinvolte in una transazione immobiliare di dichiarare l’eventuale utilizzo di intermediari. Tuttavia, nei registri immobiliari italiani – come in tutte le altre giurisdizioni analizzate – non è presente l’informazione sui reali titolari delle proprietà, rendendo difficile rintracciare chi controlli effettivamente gli asset.
Inoltre, i costruttori immobiliari (property developers), sebbene abilitati a vendere direttamente, non rientrano ancora tra i soggetti obbligati alla normativa antiriciclaggio, una lacuna condivisa con Paesi come Francia, Hong Kong e Norvegia.
Sul fronte delle buone pratiche, l’Italia – insieme a Inghilterra & Galles – è tra le poche giurisdizioni dove i professionisti devono tracciare le misure adottate per identificare i titolari effettivi, contribuendo così a una maggiore responsabilizzazione.
Ma c’è un nodo critico attuale: il Registro dei titolari effettivi. A marzo 2025, l’Italia risulta l’unico Paese dell’UE ad avere il Registro sospeso, a seguito delle ordinanze del Consiglio di Stato e del rinvio alla Corte di Giustizia europea. Questa sospensione rappresenta un freno evidente agli sforzi di trasparenza e ostacola indagini e controlli efficaci.
Scenario internazionale: nessun sistema è davvero trasparente
L’analisi ha riguardato 24 giurisdizioni, tra cui i Paesi del G20 e hub finanziari come Singapore, Panama ed Emirati Arabi Uniti. Il quadro che emerge è tutt’altro che rassicurante: nessuna delle giurisdizioni esaminate garantisce piena trasparenza nei dati immobiliari e nel quadro AML.
Il Sudafrica è il Paese con il miglior punteggio complessivo, grazie a una buona disponibilità di dati e a un quadro normativo robusto. Anche Singapore, Francia e Inghilterra & Galles si posizionano bene, seppur con alcune carenze regolatorie.
Sul versante opposto, i Paesi più vulnerabili al riciclaggio attraverso l’immobiliare sono risultati l’Australia, la Corea del Sud e, sorprendentemente, gli Stati Uniti, che hanno ottenuto il punteggio più basso.
Un dato trasversale a tutte le giurisdizioni è l’inadeguatezza dei dati pubblici. La mancanza di informazioni sui titolari effettivi – spesso occultati dietro società o trust – e l’assenza di obblighi trasparenti per determinati attori del mercato rendono difficile l’identificazione di operazioni sospette, persino da parte delle stesse autorità.
Serve un salto di qualità globale
A più di un decennio dagli impegni presi dal G20 per aumentare la trasparenza sulla titolarità effettiva, e dopo le inchieste internazionali che hanno svelato l’uso del settore immobiliare per occultare fondi illeciti, i progressi restano lenti e disomogenei.
L’OREO Index conferma che senza un’infrastruttura dati adeguata e una normativa antiriciclaggio realmente efficace, i mercati immobiliari continueranno a rappresentare un varco aperto per il riciclaggio. E anche i Paesi formalmente più avanzati, come l’Italia, devono ancora compiere importanti passi avanti.